Tiếp tục đề xuất dù từng bị “tuýt còi”

Theo đề xuất của Sở, nếu tách thửa đất ở có diện tích từ 2.000m2 phải lập dự án theo như Luật Nhà ở đã quy định. Khi thẩm định dự thảo, Sở Tư pháp Tp.HCM đã đề nghị Sở TN&MT giải trình về mặt cơ sở pháp lý của quy định này.

Trong tờ trình gửi thành phố, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT cho biết, nội dung trên không có trong quy định của pháp luật. Ông Thắng lý giải: “Tuy nhiên, theo kết quả khảo sát thực tế tình hình tách thửa tại các quận/huyện, việc tách thửa đất có diện tích lớn rất phổ biến. Nhiều đối tượng lợi dụng chính sách để nhận chuyển nhượng và tách thửa đất kinh doanh, hình thành các khu dân cư tập trung, gia tăng dân số, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai, không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật xã hội”.

Cũng theo Sở này, đa số quận/huyện đều đồng tình hạn chế tách thửa đất lớn với mục đích kinh doanh. Vì thế, Sở vẫn bảo lưu quan điểm này.

Tuy nhiên, Quyết định 19/2009 do thành phố ban hành và Quyết định 54 (sửa đổi, bổ sung Quyết định 19) cũng đã quy định thửa đất trên 2.000m2 muốn tách thửa phải lập dự án. Sau đó, vào tháng 1/2014, Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp) đã “tuýt còi” quy đinh này.

Theo Cục này, các thủ tục này không có trong luật và không giao thành phố ban hành các điều kiện trên. Việc yêu cầu phải lập dự án khi thửa đất trên 2.000m2 là làm khó người dân. Vì thế, Cục yêu cầu thành phố bỏ quy định trên. Sau đó, với việc ban hành Quyết định 33/2014 thay thế Quyết định 19 và 54, Tp.HCM đã phải bãi bỏ quy định này.

Đến nay, khi Sở TN&MT tiếp tục đề xuất quy định này thì theo nhiều ý kiến, nội dung này sẽ tiếp tục bị “thổi còi”!

quy định về tách thửa
Một khu dân cư được hình thành từ Quyết định 33/2014 về tách thửa tại quận 12. Ảnh: CT

Không phải đất nào cũng được tách thửa

Theo dự thảo, không phải mọi loại đất ở đều được tách thửa mà phải gắn với đuôi “hiện hữu”. Cụ thể, dự thảo đề nghị: “Quận/huyện căn cứ vào quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trong đó quy hoạch được duyệt xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu, hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang kết hợp xây dựng mới, hoặc dân cư hiện hữu kết hợp xây dựng mới”.

Nội dung này đồng nghĩa với việc nếu là đất ở nhưng thuộc quy hoạch “đất ở hỗn hợp”, “đất ở cao tầng”, “khu dân cư xây dựng mới”… thì cũng không được tách thửa.

Dự thảo cũng giải thích về quy định vốn gây nhiều vướng mắc, nhiều cách hiểu là “thửa đất có nhà ở hiện hữu” được tách thửa với diện tích nhỏ hơn đáng kể so với đất trống (chẳng hạn, tại quận 12, Bình Tân… đất trống muốn được tách thửa thì phải có diện tích tối thiểu là 80m2 nhưng đất có nhà thì chỉ 50m2 – PV). Sở TN&MT cho hay, điều kiện phải là “nhà ở được hình thành trước ngày Quyết định 33/2014 của UBND thành phố có hiệu lực thi hành, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở”.

Sở Tư pháp cũng đề nghị bỏ hướng dẫn “thửa đất có nhà ở hiện hữu”. Tuy nhiên, vẫn bảo lưu ý kiến, Sở TN&MT cho rằng, quy định này giúp hạn chế nhiều tồn tại. Như nhiều trường hợp nhận chuyển nhượng đất trống, sau đó xây nhà tạm và xin tách thửa theo trường hợp đất có nhà ở (trường hợp này được tách thửa với diện tích đất nhỏ hơn rất nhiều so với đất trống – PV).

Quy định chỉ đất thuộc khu dân cư hiện hữu mới được tách thửa là gây vướng mắc

Về quy định chỉ đất ở thuộc “khu dân cư hiện hữu” mới được tách thửa, còn không giải quyết với đất ở thuộc “khu dân cư xây dựng mới”, “đất ở hỗn hợp”…, ông Đào Gia Vượng, Phó Chủ tịch UBND quận 7, Tp.HCM, e ngại có thể gây vướng mắc.

Ông cho rằng, các trường hợp này cũng là đất ở, người dân phải nộp tiền sử dụng đất và được chuyển mục đích sử dụng đất ở nên người sử dụng đất cũng phải có quyền lợi như đất ở hiện hữu. Phó Giám đốc Sở QH-KT Tp.HCM Nguyễn Thanh Toàn cũng đã nhiều lần thể hiện quan điểm trên.

Theo khảo sát, hiện, nhiều nơi vẫn cho người sử dụng đất ở được tách thửa (không phân biệt đất ở này thuộc quy hoạch khu dân cư mới hay khu dân cư hiện hữu…) như quận 7, 12, Thủ Đức…

Tuy nhiên, huyện Hóc Môn hiện chỉ giải quyết tách thửa như đề xuất tại dự thảo thay thế Quyết định 33/2014.

Còn có rất nhiều ý kiến khác nhau về nội dung Sở giải thích “thửa đất có nhà hiện hữu” là “nhà ở phải được xây dựng trước khi Quyết định 33/2014 có hiệu lực, đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận”.

Theo Trưởng phòng TN&MT một quận, ông đồng tình siết lại quy định về tách thửa đất ở có nhà. Quy định này lâu nay bị các chủ đầu tư lợi dụng để tách thửa đất ở có diện tích nhỏ nhằm mua bán thuận lợi.

Ông kể: “Thay vì tách thửa đất trống thì diện tích đất lớn, họ xin phép xây nhà tạm bợ, sẵn sàng đập bỏ sau này rồi xin tách thửa với đất ở có nhà có diện tích đất nhỏ hơn nhiều so với đất trống”.

Trong khi đó, theo ý kiến của ông Đào Gia Vượng, quy đinh này khó tìm được cơ sở pháp lý. Ông cho rằng, để tránh gây rối rắm trong cách hiểu, thay vì phân chia đất ở có nhà hay đất trống như lâu nay mà chỉ cần quy định một con số về diện tích tối thiểu được tách thửa.